一、引言
投资性房地产作为企业重要的资产类别，其税务处理一直是财务工作中的重点与难点。准确把握投资性房地产税务处理的关键要点，对于企业合理纳税、规避税务风险至关重要。
二、投资性房地产的界定
（一）投资性房地产的定义 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （二）不属于投资性房地产的项目
- 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的办公楼、生产车间等。
- 作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
三、投资性房地产的初始计量税务处理
（一）外购的投资性房地产 企业外购的投资性房地产，按照取得时的实际成本进行初始计量。在税务处理上，以购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出为计税基础。例如，企业购买一处写字楼用于出租，购买价款为5000万元，支付相关税费250万元，那么该投资性房地产的计税基础就是5250万元。 （二）自行建造的投资性房地产 自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。在税务处理方面，计税基础同样是达到预定可使用状态前的合理支出。比如，企业自行建造一栋用于出租的厂房，建造过程中发生的材料成本、人工成本、机械使用费等共计3000万元，该厂房达到预定可使用状态时，其计税基础即为3000万元。
四、投资性房地产后续计量模式及税务处理差异
（一）成本模式后续计量
- 折旧与摊销 在成本模式下，投资性房地产应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或进行摊销。税务处理上，企业按照直线法计算的折旧，准予扣除。例如，企业拥有一栋出租的写字楼，采用成本模式计量，该写字楼原值为8000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为0，则每年应计提折旧200万元（8000÷40），在计算企业所得税时，这200万元的折旧可以在税前扣除。
- 减值准备 当投资性房地产存在减值迹象时，企业应当进行减值测试，如发生减值，应计提减值准备。然而，在税务处理上，未经核定的准备金支出不得在税前扣除。所以，企业计提的投资性房地产减值准备在计算企业所得税时需要进行纳税调整。比如，企业对某投资性房地产计提了500万元的减值准备，在当年企业所得税汇算清缴时，需要调增应纳税所得额500万元。 （二）公允价值模式后续计量
- 不计提折旧与摊销 采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或进行摊销。企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。从税务角度看，由于税法不认可公允价值变动，仍按历史成本计算折旧或摊销。例如，企业采用公允价值模式计量的一处投资性房地产，账面价值为6000万元，年末公允价值变为6500万元，会计上确认公允价值变动损益500万元，但在税务处理上，这500万元的公允价值变动收益不计入应纳税所得额，同时，虽然会计上不计提折旧，但税法仍允许按照该投资性房地产的计税基础计算折旧扣除。假设该投资性房地产计税基础为6000万元，预计使用年限30年，无残值，当年税法允许扣除的折旧为200万元（6000÷30），企业在进行企业所得税申报时，需要调减应纳税所得额200万元，同时调减公允价值变动收益500万元。
- 所得税影响 由于公允价值模式下会计与税法处理的差异，会产生暂时性差异。如果投资性房地产的账面价值大于计税基础，产生应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债；反之，产生可抵扣暂时性差异，确认递延所得税资产。继续以上述例子为例，年末投资性房地产账面价值为6500万元，计税基础为5800万元（6000 - 200），产生应纳税暂时性差异700万元（6500 - 5800），假设企业所得税税率为25%，则应确认递延所得税负债175万元（700×25%）。
五、投资性房地产转换的税务处理
（一）成本模式下的转换
- 自用房地产转换为投资性房地产 在成本模式下，自用房地产转换为投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，同时结转已计提的折旧或摊销以及减值准备。税务处理上，计税基础延续转换前的计税基础。例如，企业将自用的办公楼转换为出租的投资性房地产，该办公楼原值为4000万元，已计提折旧1000万元，已计提减值准备200万元，转换时，投资性房地产的入账价值为2800万元（4000 - 1000 - 200），其计税基础仍为3000万元（4000 - 1000），后续税务处理按照投资性房地产成本模式的规定执行。
- 投资性房地产转换为自用房地产 投资性房地产转换为自用房地产，同样按照账面价值进行结转。税务处理上，计税基础也延续投资性房地产的计税基础。比如，企业将原出租的厂房转换为自用，该厂房在投资性房地产核算时账面价值为3500万元，其中原值4000万元，已计提折旧500万元，转换后固定资产的入账价值为3500万元，计税基础仍为3500万元，后续按照固定资产税务处理规定计算折旧等。 （二）公允价值模式下的转换
- 自用房地产转换为投资性房地产 自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值小于账面价值的，其差额计入当期损益；转换日的公允价值大于账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。在税务处理上，计税基础依然按照转换前的计税基础确定。例如，企业将自用的土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，该土地使用权账面价值为3000万元，转换日公允价值为3500万元，会计上确认其他综合收益500万元，而计税基础仍为3000万元。在未来处置该投资性房地产时，会计上从其他综合收益转出的金额应计入当期损益，但税务处理上不认可该部分公允价值变动，需进行相应的纳税调整。
- 投资性房地产转换为自用房地产 投资性房地产转换为自用房地产时，以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。税务处理同样延续投资性房地产的计税基础。假设企业将以公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用的办公楼，转换日投资性房地产账面价值为5500万元（其中原值5000万元，公允价值变动增值500万元），公允价值为5800万元，会计上确认公允价值变动损益300万元，计税基础仍为5000万元，在计算企业所得税时，需对这300万元的公允价值变动损益进行纳税调整。
六、投资性房地产处置的税务处理
（一）出售、转让投资性房地产 企业出售、转让投资性房地产时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。在税务处理上，企业转让或者处置投资性房地产的收入，应计入应纳税所得额，同时，按照计税基础扣除已在税前扣除的折旧或摊销等，计算资产转让所得或损失。例如，企业出售一处采用成本模式计量的投资性房地产，该房地产原值为4500万元，已计提折旧1500万元，出售价格为3500万元，支付相关税费175万元。会计上确认的处置收益为675万元（3500 - (4500 - 1500) - 175）。税务处理上，资产转让所得为325万元（3500 - 175 - (4500 - 1500)），应计入应纳税所得额计算缴纳企业所得税。 （二）报废、毁损投资性房地产 投资性房地产报废、毁损时，将其账面价值转入当期损益。税务处理上，企业发生的资产损失，应按规定的程序和要求向主管税务机关申报后方能在税前扣除。如果企业因不可抗力等原因导致投资性房地产报废、毁损，取得的保险赔款等收入应计入应纳税所得额，同时扣除相关资产的计税基础及清理费用等。比如，企业的投资性房地产因自然灾害毁损，该房地产账面价值为2000万元，已计提折旧500万元，取得保险赔款1000万元，发生清理费用100万元。会计上确认的损失为1100万元（2000 - 1000 + 100）。税务处理上，若该资产损失已按规定申报，可在税前扣除的损失为600万元（(2000 - 500) - 1000 + 100），减少应纳税所得额。
七、税务处理中的常见问题及应对策略
（一）税务政策理解偏差 部分财务人员对投资性房地产税务政策理解不透彻，导致税务处理错误。例如，在公允价值模式下，不清楚税法不认可公允价值变动，未进行正确的纳税调整。应对策略是加强对税务政策的学习，关注政策变化，参加税务培训或咨询专业税务人员。 （二）会计与税务处理协调不一致 由于会计与税务处理存在差异，企业在日常核算中容易出现两者协调不一致的情况。比如，在成本模式下计提减值准备后，未在税务申报时进行纳税调整。企业应建立完善的财务管理制度，加强会计与税务岗位之间的沟通协作，定期进行税务风险自查，确保会计与税务处理的一致性。 （三）发票管理不善 在投资性房地产的购置、处置等环节，发票管理至关重要。如果取得的发票不符合规定，可能导致相关成本费用不能在税前扣除。企业应加强发票管理，严格审核发票的真实性、合法性和完整性，确保发票与业务相符。
八、结论
投资性房地产税务处理涉及多个环节和多种情况，财务人员需要深入理解相关税务政策，准确把握会计与税务处理的差异，合理进行税务处理，以降低企业税务风险，保障企业财务工作的稳健运行。同时，随着税收政策的不断调整和完善，企业应持续关注政策变化，及时调整税务处理方法，确保税务处理的合规性与准确性。