一、引言
在企业的资产构成中，投资性房地产占据着独特且重要的位置。随着房地产市场的持续发展与企业投资策略的多元化，投资性房地产的规模和种类不断增加。准确理解投资性房地产在财务报表中的呈现，不仅有助于财务人员编制精确的财务报告，也为企业管理层、投资者及其他利益相关者提供关键的决策依据。
二、投资性房地产的定义与范围
（一）投资性房地产的定义 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。该定义明确了投资性房地产的持有目的，区别于企业自用的房地产（作为固定资产核算）以及用于销售的房地产（作为存货核算）。 （二）投资性房地产的范围
- 已出租的土地使用权 企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。例如，A 企业取得一块土地，与 B 企业签订了为期 5 年的租赁合同，将该土地出租给 B 企业使用，此土地使用权就属于 A 企业的投资性房地产。
- 持有并准备增值后转让的土地使用权 企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。不过，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。
- 已出租的建筑物 企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。需注意的是，企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
三、投资性房地产的计量模式
（一）成本模式
- 初始计量 在成本模式下，投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量。其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 例如，企业购入一栋写字楼用于出租，买价为 5000 万元，相关税费 200 万元，发生的装修费等直接归属于该写字楼的支出 300 万元。则该投资性房地产的初始成本 = 5000 + 200 + 300 = 5500 万元。会计分录为： 借：投资性房地产 5500 贷：银行存款 5500
- 后续计量 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销。 假设上述写字楼预计使用年限为 20 年，预计净残值为 500 万元，采用直线法计提折旧。则每月应计提折旧额 =（5500 - 500）÷20÷12 = 20.83 万元。会计分录为： 借：其他业务成本 20.83 贷：投资性房地产累计折旧 20.83 如果投资性房地产存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行减值测试，计提相应的减值准备。若经测试，该写字楼发生减值 300 万元，则会计分录为： 借：资产减值损失 300 贷：投资性房地产减值准备 300 减值准备一经计提，在以后会计期间不得转回。 （二）公允价值模式
- 初始计量 公允价值模式下，投资性房地产的初始计量与成本模式相同，也是按照取得时的实际成本进行计量。
- 后续计量 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，企业应当在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 假设企业持有的投资性房地产在某一资产负债表日的账面价值为 8000 万元，经评估其公允价值为 8500 万元，则会计分录为： 借：投资性房地产——公允价值变动 500 贷：公允价值变动损益 500 若公允价值变为 7800 万元，则会计分录为： 借：公允价值变动损益 200 贷：投资性房地产——公允价值变动 200 采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销。
四、投资性房地产在财务报表中的呈现
（一）在资产负债表中的呈现
- 成本模式计量 在成本模式下，投资性房地产以其账面价值在资产负债表中列示。投资性房地产的账面价值 = 投资性房地产原价 - 投资性房地产累计折旧（摊销） - 投资性房地产减值准备。 例如，某企业的投资性房地产原价为 6000 万元，累计折旧为 1000 万元，减值准备为 500 万元，则在资产负债表中投资性房地产项目列示的金额为 6000 - 1000 - 500 = 4500 万元。
- 公允价值模式计量 采用公允价值模式计量的投资性房地产，以其公允价值在资产负债表中列示。如企业的投资性房地产在资产负债表日的公允价值为 9000 万元，则在资产负债表中投资性房地产项目列示金额即为 9000 万元。 （二）在利润表中的呈现
- 成本模式计量 以成本模式计量的投资性房地产，其计提的折旧或摊销计入其他业务成本，影响营业成本；发生的减值损失计入资产减值损失，影响营业利润。假设企业当年投资性房地产计提折旧 300 万元，发生减值 100 万元，则营业成本增加 300 万元，资产减值损失增加 100 万元，进而影响营业利润。
- 公允价值模式计量 采用公允价值模式计量的投资性房地产，其公允价值变动损益直接计入利润表中的公允价值变动损益项目，影响营业利润。若当年投资性房地产公允价值上升 200 万元，则公允价值变动损益增加 200 万元，营业利润随之增加；若公允价值下降 150 万元，则公允价值变动损益减少 150 万元，营业利润也相应减少。
五、投资性房地产计量模式的转换
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。 例如，企业原采用成本模式计量的投资性房地产，账面价值为 4000 万元（原价 5000 万元，累计折旧 1000 万元），现变更为公允价值模式计量，变更日该投资性房地产的公允价值为 4500 万元。则会计分录为： 借：投资性房地产——成本 4500 投资性房地产累计折旧 1000 贷：投资性房地产 5000 盈余公积 50 利润分配——未分配利润 450 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
六、投资性房地产的处置
（一）成本模式计量的投资性房地产的处置 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 假设企业处置一栋采用成本模式计量的投资性房地产，售价为 3000 万元，该投资性房地产原价为 4000 万元，累计折旧为 1500 万元，已计提减值准备 300 万元，相关税费为 150 万元。 首先，结转投资性房地产的账面价值： 借：固定资产清理 2200 投资性房地产累计折旧 1500 投资性房地产减值准备 300 贷：投资性房地产 4000 其次，收取处置价款： 借：银行存款 3000 贷：固定资产清理 3000 然后，支付相关税费： 借：固定资产清理 150 贷：银行存款 150 最后，确认处置损益： 借：固定资产清理 650 贷：资产处置损益 650 （二）公允价值模式计量的投资性房地产的处置 处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，按其成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本。 假设企业处置一项采用公允价值模式计量的投资性房地产，售价为 5500 万元，该投资性房地产成本为 4000 万元，公允价值变动累计增值 800 万元。 收取处置价款： 借：银行存款 5500 贷：其他业务收入 5500 结转投资性房地产账面余额： 借：其他业务成本 4800 贷：投资性房地产——成本 4000 ——公允价值变动 800 将公允价值变动损益转入其他业务成本： 借：公允价值变动损益 800 贷：其他业务成本 800
七、结论
投资性房地产在财务报表中的呈现方式因计量模式的不同而有所差异。成本模式下，注重历史成本和稳健性原则，通过折旧、摊销和减值准备来反映资产价值的变化；公允价值模式则更侧重于反映资产的现时价值，其公允价值变动直接影响利润表。企业应根据自身实际情况，合理选择投资性房地产的计量模式，并准确在财务报表中进行呈现，以提供真实、可靠的财务信息，满足各方利益相关者的决策需求。财务人员在处理投资性房地产相关业务时，需熟练掌握不同计量模式下的会计处理方法，确保财务报表的准确性和规范性。