一、引言
投资性房地产作为企业一项特殊资产，其会计处理对于准确反映企业财务状况和经营成果至关重要。成本模式计量是投资性房地产计量的一种重要方式，理解和掌握其要点，有助于财务人员规范且准确地进行账务处理。
二、投资性房地产成本模式计量的范围界定
（一）明确投资性房地产的定义 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。例如，企业将拥有的一栋写字楼出租给其他企业使用，该写字楼就属于投资性房地产范畴。
（二）不属于投资性房地产的项目
- 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的办公楼用于自身办公，这属于自用房地产，而非投资性房地产。
- 作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这类房地产应按照存货相关规定进行会计处理。
三、投资性房地产成本模式下的初始计量
（一）外购投资性房地产的初始计量
成本构成 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。假设企业外购一处房产用于出租，购买价款为1000万元，相关契税等税费50万元，为使该房产达到可出租状态发生的装修费100万元，则该投资性房地产的初始成本为1000 + 50 + 100 = 1150万元。
账务处理 借：投资性房地产——成本 1150 贷：银行存款 1150
（二）自行建造投资性房地产的初始计量
成本构成 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。例如，企业自行建造一栋用于出租的厂房，土地开发费200万元，建筑成本500万元，安装成本100万元，资本化的借款费用50万元，其他费用及间接费用分摊100万元，那么该投资性房地产的初始成本为200 + 500 + 100 + 50 + 100 = 950万元。
账务处理 在建造过程中： 借：在建工程 950 贷：银行存款、原材料、应付职工薪酬等相关科目 950
达到预定可使用状态时： 借：投资性房地产——成本 950 贷：在建工程 950
四、投资性房地产成本模式下的后续计量
（一）折旧与摊销
计提折旧或摊销的时间 投资性房地产采用成本模式进行后续计量的，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销。当月增加的投资性房地产（建筑物），当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的投资性房地产（建筑物），当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。当月增加的投资性房地产（土地使用权），当月开始摊销；当月减少的投资性房地产（土地使用权），当月不再摊销。
折旧或摊销方法 企业应根据投资性房地产的性质和使用情况，合理确定其使用寿命、预计净残值和折旧（摊销）方法。常见的折旧方法有年限平均法、工作量法、双倍余额递减法等；摊销方法一般采用直线法。假设企业有一处投资性房地产建筑物，原值1000万元，预计使用寿命20年，预计净残值率5%，采用年限平均法计提折旧，则年折旧额 = 1000×(1 - 5%)÷20 = 47.5万元，月折旧额 = 47.5÷12 ≈ 3.96万元。
账务处理 借：其他业务成本 3.96 贷：投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 3.96
（二）减值准备
减值迹象判断 当投资性房地产存在下列迹象时，表明其可能发生了减值： （1）该投资性房地产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。 （2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及投资性房地产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响。 （3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算投资性房地产预计未来现金流量现值的折现率，导致其可收回金额大幅度降低等。
减值测试与计提 企业应当在资产负债表日对投资性房地产进行减值测试，当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，应当计提减值准备。假设企业一处投资性房地产账面价值为800万元，经测试其可收回金额为700万元，则应计提减值准备100万元。
账务处理 借：资产减值损失 100 贷：投资性房地产减值准备 100
需要注意的是，投资性房地产减值准备一经计提，在以后会计期间不得转回。
五、投资性房地产成本模式下的处置
（一）处置的情形
- 当投资性房地产租赁期满，企业决定不再出租，将其出售。例如，企业将出租多年的商铺出售。
- 企业因战略调整，将持有的投资性房地产转让等。
（二）账务处理
- 出售投资性房地产 假设企业出售一处投资性房地产，该投资性房地产原值500万元，已计提折旧100万元，已计提减值准备50万元，出售价款400万元，不考虑相关税费。
（1）结转成本 借：其他业务成本 350 投资性房地产累计折旧 100 投资性房地产减值准备 50 贷：投资性房地产——成本 500
（2）确认收入 借：银行存款 400 贷：其他业务收入 400
- 报废或毁损 若投资性房地产因自然灾害等原因报废或毁损，企业应按其账面价值转入清理。假设一处投资性房地产原值300万元，已计提折旧80万元，因火灾毁损，收到保险公司赔款100万元。
（1）转入清理 借：投资性房地产清理 220 投资性房地产累计折旧 80 贷：投资性房地产——成本 300
（2）收到赔款 借：银行存款 100 贷：投资性房地产清理 100
（3）结转清理净损失 借：营业外支出 120 贷：投资性房地产清理 120
六、成本模式计量的优缺点
（一）优点
- 会计处理相对简单 成本模式计量遵循传统的固定资产和无形资产核算原则，财务人员容易理解和掌握，减少了会计核算的复杂性。例如，折旧和摊销的计算方法与一般固定资产和无形资产类似，便于操作。
- 数据可靠性高 成本模式以实际成本为基础进行计量，较少涉及主观判断，数据更加可靠，能够真实反映投资性房地产的初始取得成本以及后续的折旧、摊销和减值情况。
（二）缺点
- 不能反映投资性房地产的真实价值 随着市场的变化，投资性房地产的市场价值可能发生较大波动，但成本模式下不考虑这种价值变化，可能导致资产负债表上的投资性房地产账面价值与实际市场价值脱节。比如，在房地产市场繁荣时期，投资性房地产市场价值大幅上升，但成本模式下账面价值仍保持不变。
- 缺乏决策相关性 由于不能及时反映投资性房地产的市场价值，可能影响企业管理层基于投资性房地产价值做出的决策，如是否继续持有、出售或扩大投资等决策。
七、总结
投资性房地产成本模式计量在财务核算中具有重要地位。从初始计量准确确定成本，到后续计量规范进行折旧、摊销和减值处理，再到处置时合理进行账务处理，每个环节都需要财务人员严格按照会计准则执行。同时，财务人员也应清楚认识到成本模式计量的优缺点，以便在实际工作中更好地运用该计量模式，为企业财务信息的准确披露和决策提供有力支持。虽然成本模式存在一定局限性，但在某些情况下，其简单可靠的特点仍使其成为企业投资性房地产计量的重要选择。