一、引言
投资性房地产作为企业重要的资产项目，其后续计量模式的选择与转换对企业财务状况和经营成果有着显著影响。后续计量模式主要包括成本模式和公允价值模式，不同模式下的会计处理和信息披露存在差异。理解这些差异以及模式转换的奥秘，对于财务人员准确编制财务报表、为管理层提供决策支持至关重要。
二、投资性房地产后续计量模式概述
（一）成本模式
成本模式是投资性房地产后续计量的基础模式，类似于固定资产和无形资产的后续计量。在成本模式下，投资性房地产应当按照取得时的成本进行初始计量，后续期间按照固定资产或无形资产的相关规定，计提折旧或摊销，并在存在减值迹象时进行减值测试，计提减值准备。 例如，企业于 20XX 年 1 月 1 日购入一栋写字楼用于出租，购买价款为 5000 万元，预计使用年限为 40 年，预计净残值为 200 万元。采用直线法计提折旧，则每年应计提的折旧额为：（5000 - 200）÷ 40 = 120（万元）。会计分录为： 借：其他业务成本 120 贷：投资性房地产累计折旧 120
（二）公允价值模式
公允价值模式以市场公允价值为基础对投资性房地产进行后续计量。企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 假设上述写字楼在 20XX 年末的公允价值为 5200 万元，其账面价值为 4880 万元（5000 - 120），则应做如下会计分录： 借：投资性房地产——公允价值变动 320 贷：公允价值变动损益 320
三、投资性房地产后续计量模式转换的条件
（一）成本模式转为公允价值模式
企业只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式计量条件的情况下，才允许将投资性房地产从成本模式转为公允价值模式。这种转换属于会计政策变更，应当按照会计政策变更的有关规定进行处理。 企业将投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式时，应当按照会计政策变更准则的规定，采用追溯调整法进行处理。即对变更当期期初留存收益以及投资性房地产的账面价值进行调整。
（二）公允价值模式转为成本模式
准则规定，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。这是因为公允价值模式更能反映投资性房地产的真实价值，一旦采用公允价值模式，再转回成本模式，可能会导致企业利用计量模式的转换操纵利润。
四、投资性房地产后续计量模式转换的会计处理
（一）成本模式转为公允价值模式的会计处理
- 调整期初留存收益 假设企业于 20XX 年 1 月 1 日将一栋原采用成本模式计量的投资性房地产转为公允价值模式计量。该投资性房地产的初始成本为 8000 万元，已计提折旧 1000 万元，已计提减值准备 500 万元。转换日的公允价值为 8500 万元。 首先计算会计政策变更的累积影响数： 按照公允价值模式计量，该投资性房地产在转换日的账面价值应为 8500 万元；按照成本模式计量，其账面价值为 6500 万元（8000 - 1000 - 500）。两者的差额 2000 万元（8500 - 6500）即为会计政策变更的累积影响数。 会计分录如下： 借：投资性房地产——成本 8500 投资性房地产累计折旧 1000 投资性房地产减值准备 500 贷：投资性房地产 8000 盈余公积 200 利润分配——未分配利润 1800
- 后续计量 转换为公允价值模式后，企业应按照公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不再计提折旧或摊销，资产负债表日根据公允价值的变动调整账面价值。
（二）不存在公允价值模式转为成本模式的会计处理
由于准则禁止公允价值模式转为成本模式，所以不存在相关的会计处理。
五、投资性房地产后续计量模式转换对企业财务的影响
（一）对资产负债表的影响
- 账面价值的变化 当成本模式转为公允价值模式时，如果转换日公允价值高于原账面价值，投资性房地产的账面价值会增加，同时增加期初留存收益。这将使企业的总资产和所有者权益增加，可能会改善企业的资产负债率等财务指标。
- 资产结构的调整 投资性房地产后续计量模式的转换可能会影响企业资产结构。例如，从成本模式转为公允价值模式后，投资性房地产的计量基础发生变化，可能会使企业在固定资产、无形资产等其他资产项目与投资性房地产之间的比例关系发生改变。
（二）对利润表的影响
- 折旧和摊销的变化 成本模式下需要计提折旧或摊销，而公允价值模式下不再计提。如果从成本模式转为公允价值模式，企业减少了折旧或摊销费用，在其他条件不变的情况下，会增加企业的利润总额。
- 公允价值变动损益的影响 采用公允价值模式后，投资性房地产公允价值的变动计入当期损益。公允价值上升会增加企业利润，公允价值下降则会减少企业利润。这使得企业利润的波动性可能增大，投资者需要更加关注企业投资性房地产公允价值变动对利润的影响。
六、投资性房地产后续计量模式转换中的注意事项
（一）合理判断转换条件
企业在考虑将投资性房地产从成本模式转为公允价值模式时，必须谨慎判断房地产市场是否成熟，是否满足采用公允价值模式计量的条件。如果不符合条件而强行转换，可能会导致财务信息失真，误导投资者和其他利益相关者。
（二）准确进行会计处理
在进行计量模式转换的会计处理时，财务人员要严格按照会计准则的规定，采用正确的追溯调整法，准确计算累积影响数，调整期初留存收益和投资性房地产的账面价值。同时，要注意后续计量中公允价值的获取和确定方法，确保会计信息的准确性。
（三）充分披露相关信息
企业应当在财务报表附注中充分披露投资性房地产后续计量模式转换的原因、转换日期、转换对期初留存收益和当期损益的影响等信息，以便投资者和其他利益相关者能够全面了解企业投资性房地产计量模式转换的情况，做出正确的决策。
七、结论
投资性房地产后续计量模式转换是一个复杂且关键的财务问题，涉及到会计处理、财务影响以及信息披露等多个方面。财务人员需要深入理解成本模式和公允价值模式的特点、转换条件及会计处理方法，准确把握模式转换对企业财务状况和经营成果的影响，严格按照会计准则的要求进行操作和信息披露。只有这样，才能为企业提供准确、可靠的财务信息，支持企业的决策和发展，同时也满足投资者和其他利益相关者对企业财务信息的需求。在实际工作中，财务人员还应密切关注房地产市场的变化，结合企业自身的战略和经营情况，合理选择投资性房地产的后续计量模式，以实现企业价值的最大化。